对话地产基金 | 光大安石周颂明：存量资产的投资与运营

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2019 年国内整体经济增速放缓，加受中美贸易战等外部因素影响，营商整体环境持续承压；伴随新冠病毒疫情爆发以来，商业地产及上下游企业损失严重，经营受阻业绩停滞。后因国内疫情逐渐得到控制，政府纷纷以发放消费券的方式支持市场经济，商业活力逐渐得到恢复。

经历了市场冰水洗礼后，地产基金会受到什么影响？企业们又会有怎样的反思及应对？光大嘉宝副总裁、光大安石商管总裁周颂明作为克而瑞资管地产基金系列访谈首位重磅嘉宾应邀接受了本次采访，给出了他的答案。

光大安石 13 年，管理规模超 1160 亿，大融城项目 19 个

光大安石是光大控股与光大嘉宝旗下最具规模的产业投资基金管理人与地产投资平台，也是中国房地产私募股权投资基金的领先者。

在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位联合颁布的中国房地产基金综合能力 TOP10」企业评选中，光大安石连续六年（ 2015-2020 ）获得榜首荣誉。光大安石十三年来坚持价值投资，深耕不动产资产管理，投资物业包括商业购物中心、写字楼、综合体、办公园区、物流仓库、长租物业等。

截至 2020 年 3 月末，累计管理规模超过 1160 亿人民币，已成功退出超过 700 亿投资、逾 110 个项目。

在零售地产领域，光大安石投资位于一线城市、重点二线城市的区域型购物中心。自 2013 年起，大融城购物中心以重资产持有+轻资产运营的经营理念及以核心城市+区域聚焦的策略布局全国。

目前，大融城品牌已布局北京、上海、重庆、西安、青岛、成都、佛山等城市，管理及在建大融城项目共 19 个，总建筑面积逾 200 万平方米。

战略聚焦：聚焦商业，偏好一线城市&消费力强的二三线

作为基金管理人，光大安石的开山之作便是商业项目——重庆观音桥大融城，2009 年 12 月收购，并在 2010 年 12 月完成改造再开业，大融城产品线正式诞生。大融城的初试成功，让光大安石嗅到了商业项目的市场机会，随后几年，光大安石在重庆又陆续布局了大坪英利大融城项目、解放碑英利大融城项目、光大控股朝天门中心项目、渝北大融城项目等多个项目储备。

在投资策略上，周颂明表示光大安石的投资方向不变，未来会继续聚焦商业版块，也将继续锁定在更具商业活力及消费能力的一线城市。针对二、三线城市，光大安石有自己的投资逻辑，除以社零总额和人均可支配收入为衡量标准外，也会更青睐具有消费活跃的城市，如西南地区的成都、重庆、昆明、贵州和中部的长沙、武汉，都是消费活跃、夜生活丰富的城市。

具有潜力的三线也是重点考量对象。投资需要更具备逆向思维，现阶段商业受疫情影响，会有人不看好，但我们认为是短期影响，长期看好，资产价格在一段时间内肯定会下行，但在资金足够的情况下，现在投入实际上是一个好的时机。

募融管退又一完整案例，越虹广场成功退出

近日，远洋资本收购上海越虹广场，光大安石基金顺利完成项目退出。上海越虹广场位于上海漕河泾，是光大安石的基金于 2017 年收购，对于如此快速的退出及市场评价，周颂明表示「这个项目本身就属于机会加增值的基金投资，收购时的卖方是急于资产配置调整的外资机构，且项目新建成，经营还有各种困难。当年投这个项目的策略就是计划3年完成增值工作后退出，过去几年我们按计划做了很多工作，提升了价值，现在按计划退出。当然，我们仍然看好上海市场，也在积极寻找新的投资机会。」

周颂明认为，商业投资回报较为缓慢，通常来说十年以上才能看到增长点，光大安石进入商业领域时间不长，最早的重庆观音桥项目也才十余年时间。目前光大安石在管的大部分商业项目都处于成长期，待这些项目进入成熟期，商业地产公募 REITs 市场也有望放开了。

若商业项目能够提供持续稳定的净现金流，能够为公募 REITs 投资人提供持续稳定的投资回报，那么对位于二、三线城市现金流表现较好但目前流动性较弱的优质项目，未来可能会受到更多资本的青睐。

地产基金正转向股权投资，光大安石拥有先发优势

进入存量时代，随着市场的逐渐规范、操作机制的趋向透明，基金管理平台比的是精细化运作，对运作模式把控、风险控制、产品运营的熟练度要求更高。

对地产基金来说，以往更多的是财务性投资、债权投资，但未来股权型的投资更重要。做股权可以看得很透彻，股权型投资更有利于风险把控。地产基金要加快转型，从债权转向股权型投资是未来的趋势。光大安石存量项目多为股权型投资，顺应市场大势，走在了行业前列，拥有丰富的股权型投资经验，先发优势明显。

光大安石与银行、保险、信托、证券等境内外金融机构均有着长期的深度业务合作关系，于此同时，也在不断创新业务模式，探索发行资产证券化产品。2018 年末，全国首单地产基金储架式商业 REITs 花落光大安石，2019 年，光大安石先后发行了「光证资管-光控安石商业地产第 1 期静安大融城资产支持专项计划」、「光证资管-光控安石商业地产第 2 期观音桥大融城资产支持专项计划」。

其中，「光证资管-光控安石商业地产第 1 期静安大融城资产支持专项计划」获评 2019 年度中国房地产金融最佳创新案例奖。周颂明表示光大安石亦将继续发挥不动产投资与资产管理领域的专业能力，不断为市场带来全新的创新范式。

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